✴️ « OWNER BUY OUT » C’EST QUOI ?


La stratégie d’OBO (Owner Buy Out) immobilier c’est le moyen de générer des liquidités, d’utiliser le crédit comme outil d’enrichissement et de baisser sa fiscalité. Une opération d’OBO sur un bien immobilier consiste, pour un propriétaire, à procéder à la cession d’un de ses biens immobiliers au profit d’une nouvelle SCI détenue par son groupe familial.


La SCI peut être spécialement constituée pour l’occasion et acheter le bien immobilier en le finançant par un crédit bancaire. La somme reçue de la SCI pour la vente peut être investie dans d’autres placements financiers, avec ou sans risques, et générer de son côté des plus-values à court, moyen ou long terme.


✴️ QUELLE FISCALITE POUR l’OBO VIA UNE SCI ?


La vente ne doit pas avoir été conçue dans l’unique but de payer moins d’impôts et l’opération doit relever d’une véritable stratégie patrimoniale (Ex. l’anticipation de la transmission de son patrimoine).


Il est donc indispensable de vendre le bien immobilier à sa valeur vénale et conformément au prix du marché. En cas de surévaluation de la valeur du bien immobilier, l‘administration fiscale pourrait requalifier l’opération en donation indirecte. À l’inverse, en minorant le prix de vente, et donc en réduisant le montant des frais de cession, l’administration fiscale pourrait notifier un redressement. Pour s’assurer de la valeur du bien immobilier, il est recommandé de faire procéder à une évaluation par l’intermédiaire d’un notaire ou d’un agent immobilier. Lorsque toutes les conditions ne sont pas réunies, l’administration fiscale peut requalifier l’opération de vente à soi-même en “abus de droit” et enclencher une procédure. Les services fiscaux peuvent alors réintégrer les avantages fiscaux tirés de l’opération, voire sanctionner à hauteur de 40% à 80% des impôts évités.


✴️ IMPACT DE L’OBO SUR SON IFI (IMPÔT SUR LA FORTUNE IMMOBILIERE)


L’IFI vise tous les biens et des droits immobiliers détenus directement ET indirectement lorsque le patrimoine > à 1,3 million d’euros de valeur nette.


Conséquence : Même si, en détenant des parts sociales d’une SCI, vous n’êtes pas directement considéré comme propriétaire des biens immobiliers, la valeur des parts sociales est à déclarer.


Plusieurs associés détiennent des parts de la SCI : mécaniquement cela diminue le patrimoine immobilier du vendeur.

👉 Cela peut réduire, voire supprimer son IFI.

👉 Possibilité d’appliquer une décote sur les parts, lorsqu’il s’agit de calculer le montant à déclarer dans le cadre de l’IFI : il est accepté de sous-valoriser son bien immobilier de 10% à 20% par rapport à sa valeur vénale, lorsqu’il s’agit de calculer la valeur de ses parts dans la SCI familiale.


Cas des biens professionnels (bien immobilier détenu en SCI affecté à l’activité professionnelle de l’associé) :

👉 Possibilité d’exonérer ses parts de SCI de l’IFI ;

⚠️ Si le bien immobilier professionnel est loué à une autre société, alors il est assujetti à l’IFI.


✴️ STRATEGIE PATRIMONIALE : ANTICIPER LA TRANSMISSION DE SON PATRIMOINE AVEC UNE SCI FAMILIALE


Pour rappel l’OBO doit être réalisée dans le cadre d’une stratégie patrimoniale comme celle-ci par exemple : il s’agit alors de créer une SCI familiale , en y associant ses enfants ou petits-enfants.


✴️ ANTICIPER LES COÛTS DE L’OBO VIA UNE SCI


L’OBO se déroule comme une vente immobilière classique : il est donc important de comptabiliser tous les frais liés à la vente: frais de notaire, droits et frais de mutation (entre 7% et 10% du prix de vente) et l’éventuel impôt sur les plus-values immobilières.


L’opération pouvant nécessiter la création d’une SCI familiale (si elle n’existait pas déjà), il est crucial de prévoir les frais de constitution de la société.


Les revenus de la SCI (en l‘occurrence, les loyers) ne sont pas imposés au nom de la société, mais directement aux associés. Chaque membre de la SCI devant déclarer ses revenus, au prorata des parts sociales détenues. Il convient donc de vérifier la rentabilité de l’opération financière en veillant à ce que l’ensemble des coûts ou frais de garantie soient couverts par les loyers prévus.


Il est possible de dissocier le capital de la SCI de ses résultats : prévoir les répartitions entre capital et résultats au moment de la rédaction des statuts de la SCI, ou au moyen d’une convention réalisée avant la clôture de l’exercice fiscal.


(Source : Boursorama)